Immobilie im Ausland

Wer sich dazu entschlossen hat, seiner bisherigen Heimat Deutschland den Rücken zu kehren und in ein anderes Land auszuwandern, sieht sich neben der Bewältigung von Planung, Organisation und Durchführung der Auswanderung zwangsläufig auch mit der Frage konfrontiert, ob am neuen Wohnort zunächst eine Immobilie gemietet oder gekauft bzw. sogar selbst gebaut werden soll.

Doch so schön ein Eigenheim auch sein mag, gerade der Bau und der Kauf einer Immobilie im Ausland bringen einige Besonderheiten mit sich, die den Auswanderer vor weitere Herausforderungen stellen können.

Bauen, kaufen oder mieten – Möglichkeiten und Besonderheiten

Prinzipiell bieten sich für die Nutzung einer Immobilie im Ausland alle drei Möglichkeiten an. Aufgrund unterschiedlicher Regelungen kann jedoch vor allem der Bau einer Immobilie zu einem großen Unterfangen werden.

Der Bau einer Immobilie im Ausland

BaupläneWer mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie im Ausland zu bauen, sollte sich zunächst um eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung kümmern . Diese vereinfacht die gesamte Angelegenheit, vor allem die Finanzierung. Da deutsche Banken in der Regel nur unter hohen Auflagen Kredite für einen Immobilienerwerb im Ausland vergeben, können durch einen Kredit bei einer Bank im Zielland meist Zinskosten eingespart werden.

Der gesamte Prozess des Baus einer Immobilie im Ausland läuft im Grunde ähnlich ab wie in Deutschland. Nach Erwerb eines Baugrundstückes muss eine Baugenehmigung beim zuständigen Bauamt eingeholt werden. Weil in einigen Staaten bereits bei Beantragung der Baugenehmigung ein komplettes Projekt von einem Architekten vorgelegt werden muss, kann es hier jedoch bereits zu Verzögerungen kommen. Bauvoranfragen oder auch Kenntnisvergabeverfahren sind häufig nicht üblich.

Darüber hinaus können gerade bei Fachbegriffen aus dem Baurecht sprachliche Hürden auftauchen, die sich jedoch durch eine entsprechend gewissenhafte Vorbereitung überwinden lassen. Ferner müssen in einigen Ländern Abstriche im Hinblick auf die Bauqualität gemacht werden – nicht überall sind die Vorschriften mit denen in Deutschland vergleichbar. Wer sich beispielsweise für eine energetisch effiziente Bauweise interessiert, wird bei der Suche nach entsprechenden Fachleuten voraussichtlich nicht in allen Staaten direkt fündig. Ferner sollte man sich in jedem Fall stets mit den Sicherheitsvorschriften für die Baustelle im jeweiligen Land vertraut machen. Gerade außerhalb der EU gibt es hier im Vergleich zu Deutschland zum Teil erhebliche Unterschiede bezüglich notwendiger Absicherungen und Versicherungen. Ein weiterer, nicht zu unterschätzender Faktor sind die Finanzierungsmöglichkeiten vor Ort, die ebenfalls von Land zu Land abweichen.

Insgesamt lassen sich folgende Aspekte zusammenfassen, die beim Bau einer Immobilie im Ausland zu Schwierigkeiten führen können:

  • Mögliche Verzögerungen bei der Baugenehmigung aufgrund besonderer Anforderungen
  • Bauvoranfragen oder Kenntnisvergabeverfahren nicht immer möglich
  • Evtl. sprachliche Hürden in Bezug auf bauliche Fachbegriffe
  • Unter Umständen Abstriche bei der Qualität von Bauleistungen
  • Erhebliche Unterschiede bei den Sicherheitsanforderungen für Baustellen
  • Abweichende Finanzierungsmöglichkeiten

Immobilienkauf im Ausland

Wer als Auswanderer in der eigenen Immobilie leben möchte, muss sich zwar weniger Gedanken um den Mietspiegel und mögliche Renditen machen, trotzdem sollte beim Kauf kein allzu großer Sanierungsbedarf bestehen. Gerade deshalb ist es unerlässlich, eine fachkundige Person zu Rate zu ziehen und zur Besichtigung mitzunehmen: So lassen sich Sanierungsbedarf und damit verbundene Zusatzkosten schnell ausmachen.

Goldene Regel: Sehen Sie sich nie nur eine Immobilie an, sondern vergleichen Sie andere Angebote . So machen Sie sich ein genaueres Bild vom Preisniveau. Im Ausland ist das besonders wichtig, um den üblichen „Gringo Aufschlag“ (der Preisaufschlag für gut betuchte Ausländer) zu senken. Ganz umgehen können Sie ihn nur, wenn ein vertrauenswürdiger Landesbewohner die Verhandlungen für Sie führt.

Der Immobilienvergleich ist auch im Hinblick auf die Baufinanzierung wichtig. Gerade wenn man noch kein Staatsbürger des Auswanderungslandes ist, können die Finanzierungsbedingungen sehr unvorteilhaft ausfallen. Ferner sind auch steuerliche Aspekte zu bedenken, denn in einigen Staaten wird bei einem Immobilienerwerb auch eine jährliche Wertzuwachssteuer fällig. Daher sollten bei einem Immobilienkauf im Ausland folgende Aspekte beachtet werden:

  • Sanierungsbedarf durch einen Gutachter einschätzen lassen
  • Preisniveau recherchieren und als Verhandlungsposition nutzen
  • Schwierige Finanzierungsbedingungen einkalkulieren
  • Steuerliche Aspekte beachten

Immobilien im Ausland mieten – ein unkomplizierter Weg

Der UmzugswagenDer einfachste Weg, eine Immobilie im Ausland zu bewohnen: mieten. Anders als bei einem Kauf oder dem Bau einer Auslandsimmobilie, sind hier lediglich das Mietniveau und das Mietrecht des jeweiligen Landes zu berücksichtigen.

Klären Sie Fragen wie:

  • Ist die Haltung von Haustieren erlaubt?
  • Wie ist die Nachtruhe geregelt?
  • Wie ist die Kostenübernahme für nötige Reparaturen zwischen Mieter und Vermieter geregelt?

Wie findet man die passende Immobilie im Ausland?

Bei der Immobiliensuche innerhalb der EU stehen mittlerweile eine ganze Reihe Online-Anzeigenmärkten zur Verfügung, die die Suche nach einem entsprechenden Objekt erleichtern. Sie können Wunschdaten wie Lage, Mindest- bzw. Maximalgröße sowie Ihr Budget angeben und sich passende Objekte anzeigen lassen. Auch bieten die Immobilenbörsen „Suchagenten“, was bedeutet: Sie geben Ihre Emailadresse an und erhalten Email-Benachrichtigungen über alle neuen Objekte, die zu Ihren Kriterien passen.

Oder nehmen Sie Kontakt mit einem Makler vor Ort auf. Viele deutsche Makler betreuen Immobilien im Ausland, so dass Sprachbarrieren geschickt umgangen werden können. Darüber hinaus sollte man sich die Immobilienpreise in der in Frage kommenden Region genau anschauen, um ein Gespür für die möglichen Kosten zu bekommen.

Wichtig ist auch die Infrastruktur Ihrer Zielregion. Bei der Auswahl des Wohnortes sollten Sie auch das Angebot an Einkaufsmöglichkeiten, Dienstleistern und Ärzten sowie Krankenhäusern und berücksichtigen. Unverzichtbar ist eine Besichtigung der potenziellen Immobilien vor Ort – im Idealfall hilft ein Gutachter dabei. Grundsätzlich sollten Sie bei Ihrer Wunsch-Immobilie folgende Aspekte berücksichtigen:

  • Online-Immobilienmarktplätze für eine Vorauswahl nutzen
  • Deutsche Makler mit Auslandsobjekten im Portfolio kontaktieren
  • Immobilienpreise in der gewünschten Region als Vergleichsmaßstab heranziehen
  • Infrastruktur der gewünschten Region berücksichtigen
  • Besichtigung zusammen mit einem Gutachter durchführen

Kostenkalkulation

Die Kosten für eine Immobilie im Ausland können zum Teil stark von denen in Deutschland abweichen. Boomende Märkte bringen schnelle Preissteigerungen mit sich . Gesättigte Märkte in der Konsolidierungsphase können hingegen für Preisabschläge bei Immobilien sorgen.

Finanzierungsmöglichkeiten: Je nach Zinsniveau und nationalen Besonderheiten können Baufinanzierungen besonders günstig oder auch deutlich teurer als in Deutschland sein. Darüber hinaus müssen zusätzlich steuerliche Aspekte beachtet werden. Einige Länder berechnen beispielsweise höhere Grunderwerbsteuern und erheben unter Umständen Vermögenssteuern, die auch Immobilienbesitzer zahlen müssen. Gerade deshalb ist es wichtig, sich das Steuersystem des neuen Heimatlandes in Bezug auf einen Immobilienerwerb genauer anzuschauen. Ermitteln Sie im Vorfeld (!) die Kosten für den Makler sowie den Notar . Die wichtigsten Kostenpunkte :

  • Immobilienpreise sind abhängig vom jeweiligen Markt
  • Finanzierungskosten hängen vom Zinsniveau und nationalen Besonderheiten ab
  • Steuerliche Aspekte (Grunderwerbsteuer, Vermögenssteuer) beachten
  • Makler- und Notargebühren können abweichen

Fazit - Tipps für Auswanderer

Bei einer Auswanderung besteht die einfachste Variante zunächst darin, eine Immobilie im neuen Heimatland anzumieten. Als frisch Eingewanderter erwerben Sie (meist) nicht sofort die neue Staatsbürgerschaft. Dadurch verkompliziert sich der an sich schon aufwändige Kauf/ Bau eines Hauses zusätzlich.

Zwar kann man als Einwanderer ein Haus kaufen oder bauen, dies ist jedoch in den seltensten Fällen zu finanzieren. Denn: Für eine Kreditaufnahme muss man einen festen Wohnsitz im Land vorweisen und eine Kredithistorie haben. Kredithistorie bedeutet: Banken wollen eine möglichst langjährige blütenweiße Vorgeschichte sehen, bevor sie Ihnen als Kunde einen Kredit geben. Wenn Sie gerade im Ausland angekommen sind, sind Sie für die dortige Bank jedoch ein Niemand - denn wie Sie in anderen Ländern mit Krediten umgegangen sind und welches Gehalt Sie bekamen, spielt für die Bank vor Ort keine Rolle.

Deutsche Banken vergeben zudem nur unter harten Auflagen einen Baukredit für eine Immobilie im Ausland. (Und selbst dann nur in ausgewählten Ländern). Mit dem nötigen Eigenkapital steht dem Bau oder Kauf einer Immobilie zwar nichts im Wege, wer jedoch nicht über die notwendigen Mittel verfügt, ist mit einer Mietwohnung besser beraten – ein Immobilienerwerb ist schließlich zu einem späteren Zeitpunkt immer noch möglich.

Autor

Diese Informationen rund um Ihre Immobilie im Ausland wurden Ihnen von dem Portal immobilienfinanzierung.com präsentiert. Das Internetportal gehört zur Aslander & Fromeyer Vergleichsportale GmbH, die sich seit Jahren auf den Vergleich von Finanzprodukten spezialisiert haben.

Verwendete Bilder: Bild 1 (Baupläne) © Eisenhans - Fotolia.com, Bild 2 (Umzugswagen) © flashpics - Fotolia.com

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